حتما تاکنون اصطلاحات مبایعه نامه و قولنامه را بارها شنیدهاید. این دو، عباراتی هستند که در معاملات خرید و فروش مورد استفاده قرار میگیرند. در ادامه به شرح و معرفی هر یک از این دو اصطلاح میپردازیم و سپس تفاوت و فرق مبایعه نامه و قولنامه را بیان میکنیم.
مبایعه نامه چیست؟
بیع نامه که مبایعه نامه خوانده میشود نوشته و قراردادی مکتوب است که معتبر و مستند بوده و بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود. مبایعه نامه همان فروش نامه است که خرید و فروش کالا در آن ثبت و ضبط میشود و قراردادی در حوزه خرید و فروش است. در این قرارداد مکتوب فروشنده مالی مشخص را به خریدار میدهد و در ازای آن مبلغی دریافت میکند، این موضوع فقط به املاک اختصاص ندارد و هر مالی چه منقول و چه غیر منقول را می توان با آن معامله کرد.
مبایعه نامه طرفین را ملزم به رعایت تعهداتی میکند و طرفین اجازه ندارند به صورت یک طرفه آن را فسخ کنند. ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات درج شده در مبایعه نامه این است که فرد مقابل میتواند الزام تعهد فرد متخلف را از دادگاه بخواهد و علاوه بر دریافت خسارت تاخیر تادیه، برای فسخ مبایعه نامه هم اقدام کند. نداشتن مبایعه نامه یا انعقاد اشتباه و نادرست آن، هر دو طرف معامله را دچار مشکلاتی میکند. لذا باید تمام جزییات معامله به دقت در مبایعه نامه درج شود تا در صورت لزوم بتوان در مراجع قضایی به متن آن استناد کرد.
انواع مبایعه نامه
قرارداد مبایعه نامه به دو شکل رسمی و عادی تنظیم میشود. در صورتی که سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود یا سندی باشد که توسط اداره ثبت اسناد صادر شود یا سندی باشد که توسط یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشد مثلا رای دادگاه باشد، سندی رسمی خواهد بود و در غیر این صورت سندی عادی محسوب میشود.
طبق تعریف بالا مبایعه نامههایی که در مشاورین املاک تنظیم میشود و همینطور مبایعه نامههای دستی، سندی عادی هستند. لذا برای اینکه اعتبار و ارزش قضایی داشته باشند باید حتما دارای کد رهگیری باشند. برای تبدیل این سند عادی به سندی رسمی، طرفین باید به دفترخانه مراجعه کنند و سند غیر منقول و شش دانگ را به نام بزنند.
همچنین مبایعه نامهها به دو دسته قطعی و شرطی تقسیم بندی میشوند. اگر ملک مورد نظر به صورت کامل به خریدار منتقل شود مبایعه نامه قطعی است و اگر انتقال، مشروط به تحقق یک شرط باشد شرطی محسوب میشود.
بخشهای مبایعه نامه
- در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه دقت شود که موارد زیر حتما در سند گنجانده گردد:
- مشخصات فروشنده و خریدار. نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و کد پستی.
- موضوع معامله
- مشخصات و جزییات مورد معامله. پلاک، کاربری، متراژ، طبقات، تعداد اتاق، امکانات مختلف مثل آسانسور، نوع سند، آدرس و کد پستی.
- قیمت و تاریخ و نحوه پرداخت
- شرایط انتقال سند
- شرایط تحویل مورد معامله
- تعهدات طرفین و جرائم عدم انجام تعهدات
- شروط ضمن عقد
- شرایط فسخ
- وجه التزام
- تاریخ تنظیم مبایعه نامه
- امضای طرفین معامله، دو شاهد و مسوول معامله
- ثبت در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری
نکات بخشهای مبایعه نامه
اگر هر یک از موارد مشخصات مورد معامله، عمدا یا سهوی نوشته شود خریدار میتواند شکایت کند. به طور مثال اگر متراژ ملک کم و زیاد شود باعث افزایش قیمت آن میشود و خریدار میتواند متضرر گردد.
اگر ملک سند شش دانگ نداشته یا وام مسکن داشته باشد حتما باید در جزییات مورد معامله نوشته شود.
اگر چک اول خریدار تا یک هفته وصول نشود، فروشنده حق فسخ معامله و دریافت مبلغی جریمه به ازای هر روز دیرکرد را دارد.
خریدار برای اینکه مطمئن شود فروشنده در دفترخانه حاضر خواهد شد میتواند وجه التزام تعیین کند.
در صورتی که در ملک ایراد و نقصی اساسی پیدا شود یا سند و مدرک جعلی باشد خریدار میتواند برای جبران ضرر خود موردی را در متن مبایعه نامه در نظر بگیرد. مثلا در قرارداد ذکر شود در صورت عدم صحت ادعاهای فروشنده، خریدار حق فسخ قرارداد دارد.
شرایط ابطال مبایعه نامه
در موارد متعددی مبایعه نامه ابطال میشود. در صورت رضایت طرفین، رعایت نشدن جزییات معامله، پیدا شدن عیب در مورد معامله، عدم اجرای تعهدات، فریب و تدلیس در معامله، پرداخت نکردن ثمن معامله توسط خریدار از جمله شرایط ابطال مبایعه نامه است.
مفقود شدن مبایعه نامه
در صورت گم شدن مبایعه نامه در صورتی که در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت شده و کد رهگیری دریافت گردیده باشد با وارد کردن کد رهگیری میتوان نسخه ای از آن را دریافت نمود. همچنین در صورتی که کد رهگیری وجود نداشته باشد میتوان یک نسخه کپی از آن را برابر اصل نمود. در غیر این دو حالت باید در دادگاه دعوی اثبات وقوع معامله را مطرح کرد.
قولنامه
به قولنامه پیش قرارداد یا وعده قرارداد هم گفته میشود. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند نافذ است. در صورتی که مقدمات خرید و فروش فراهم نباشد ولی طرفین قصد معامله داشته باشند قولنامه تنظیم میشود. مثلا خریدار هنوز پول کافی ندارد یا فروشنده باید با شهرداری و دارائی و غیره تسویه حساب کند و یا به سند دسترسی ندارد. در این حالت دو طرف متعهد میشوند در زمان و مکان مشخصی در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر شوند و با شرایط از پیش تعیین شده قرارداد را تنظیم کنند. به این نوع قرارداد قولنامه میگویند.
قولنامه آثار حقوقی دارد و چنانچه در هنگام تنظیم آن دقت نشود ضرر و زیان فراوانی برای افراد به همراه خواهد داشت.
هدف از تنظیم قولنامه این است که دو طرف قرارداد مطمئن باشند طرف مقابلشان به تعهد خود برای بستن عقد بیع و انتقال مال متعهد خواهد ماند.
قولنامه هم به مانند مبایعه نامه قراردادی لازم الاجرا و غیر قابل فسخ است و تنها در صورت وجود شرایط فسخ، طرفین میتوانند اقدام به فسخ آن کنند. قولنامه سندی عادی است. لذا می توان آن را به عنوان سند در محاکم قضایی ارائه کرد اما به اندازه اسناد رسمی اعتبار ندارد و اینکه دادگاه با توجه به آن حکم دهد یا ندهد وابسته به نظر قاضی است.
فرق مبایعه نامه و قولنامه
تفاوت و فرق مبایعه نامه و قولنامه در الزام آن است. قولنامه همانطور که از اسمش برمیآید یک قول و تعهد است و هنوز معاملهای در آن واقع نشده، اما در مبایعه نامه معامله صورت گرفته است. اما تفاوت مبایعه نامه و قولنامه شامل این موارد میشود:
- به محض انعقاد مبایعه نامه مالکیت ملک از اختیار فروشنده خارج میشود. اما قولنامه صرفا توافقی دو طرفه است که در زمان انعقاد آن تمام جزییات معامله آماده نیست و انتقال سند صورت نمیپذیرد. بلکه طرفین قول و قراری بین خودشان درباره زمان و مکان انتقال سند و معامله امضا میکنند.
- قولنامه صرفا در خرید و فروش و انتقال ملک منعقد میشود اما مبایعه نامه منحصر به معاملات مسکن نیست و در هر معاملهای از خرید و فروش خودرو گرفته تا اموالی مثل طلا معتبر است.
- در مبایعه نامه خریدار ملزم است به محض انعقاد قرارداد مبلغی را به فروشنده بپردازد و فروشنده هم در مقابل باید سند مبایعه نامه را امضا کند و به خریدار بدهد. اما در قولنامه با امضای طرفین مبلغی رد و بدل نمیشود و طرفین متعهد می شوند در آینده طبق شرایطی معاملهای داشته باشند.
- لازم الاجرا بودن و استناد قانونی مبایعه نامه رسمی، دیگر فرق مبایعه نامه و قولنامه است. در حالی که مبایعه نامه رسمی اعتبار لازم را برای پیگیری قضایی دارد، قولنامه دستی برای اثبات دعوی راه طولانیتری را نیاز به پیمودن دارد.
- دیگر فرق مبایعه نامه و قولنامه این است که در مبایعه نامه جزییات کامل معامله تعیین و درج میشود اما در قولنامه جزییات به صورت کامل مشخص نمیشود و طرفین صرفا تعهداتی به هم میدهند تا در آینده معاملهای صورت پذیرد.
جمع بندی
خرید و فروش چه به صورت ثبت قرارداد مبایعه نامه و چه به صورت قولنامه کاری پر ریسک محسوب میشود که اگر با دقت انجام نگیرد ممکن است شما را درگیر کلاهبرداری و یا ضرر و زیان هنگفت نماید. برای جلوگیری از گرفتار شدن در چنین مسایلی بهتر است در کنار خود وکیل مجرب و با تجربهای داشته باشید تا از منافع شما به شکل قانونی و رسمی دفاع کند و از وارد شدن خسارت بر شما پیشگیری نماید. به این منظور موسسه حقوقی راد با بیش از ۱۵ سال تجربه و برخورداری از ۲۰۰ وکیل مجرب آماده است تا شما را در معاملاتتان چه به شکل مبایعه نامه و چه قولنامه یاری کند. برای مشاوره رایگان با موسسه با شماره تلفن زیر تماس حاصل فرمایید و یا فرم درخواست مشاوره آنلاین را به صورت رایگان پر کنید تا کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.
ثبت ديدگاه